金融教授楊瑞芬

《平均地權條例》已於7月上路，對一般民眾有何影響？為什麼台灣政府要打房？有哪些人是政策下的受惠者？面對房價一直漲，對誰有利、對誰不利？新制打紅單和炒房，又會打到誰？新政策上路，一般人可以買房了嗎？到底政府打房是真的還是假的？

台灣民眾長期面對高房價，早已痛苦指數破表。根據 Numbeo 統計指出，台灣的房價在全球 107 個國家排名第 16 高，而房價收入比是 22，代表必須要 22 年不吃不喝，才能買得起房。若是台北，更需不吃不喝高達 28 年才買得起房子。甚至台灣的房價對租金比，也高居世界第二高。可見台灣房價問題的嚴重程度。

為解決房價問題，政府最近動作不斷。首先是《平均地權條例》的修法，目標是鎖定炒房最常見的兩大問題：紅單轉讓和私法人購買自用住宅；新法預計在 2023 年 7 月 1 日上路。我們來看看，這個措施是否真的能解決房價問題。

房價上漲，五種人受惠最大

房價居高不下，到底對誰最有利？筆者列出以下五大對象：

一、房地產業者：

房地產業者而言，無非是房價上漲的最大受惠者，因為當房價一直上漲時，來不及出售的餘屋，也無需認賠出清，反之還能以更高價格出售，反而賺取更多利潤；而這些利潤還能投資新的建案，藉此得到更大的報酬。

二、投資客：

投資客也是以房屋一買一賣間的價差為主要利潤。當房價上漲時，代表其投資資產變得更有價值；而透過不斷的買進賣出，即可輕鬆獲得更高的利潤。

三、銀行和房屋貸款公司：

房價上漲使購屋者的經濟壓力變得更重，多半求助於金融機構辦理貸款；房貸業務量因此受惠於房價上漲而不斷提高。房價上漲對金融機構來說，除了房貸業務量增加之外，擔保品的價值也會跟著水漲船高；且銀行亦可和房產業者、投資客合作，由銀行等不斷提供資金，讓房地產、投資客不斷的推出建案、買賣，三者形成共同利益結構，不斷推升房價。

四、地方政府：

對政府來說，房價上漲可帶來財政收入及地產稅收，做為改善基礎建設及公共服務之用。

五、房屋持有者：

對於有殼族來說，房價上漲會讓手上的資產變得更有價值；租出去不但能帶來穩定的租金收入，未來脫手轉賣時也可以得到豐厚的利潤，或以更少成本來重新進行融資。

房價上漲的四大受害者

一、首購族：

高房價對首購族是一大挑戰，房價上漲，造成你想購買的地段價格不斷提高，可能只能退而求其次，要嘛選擇居住品質相對沒那麼好的地點，要嘛就是只能買小一點的房子。高房價也會讓頭期款變高不少，大大提高購屋的門檻；再加上長達三四十年的房貸壓力，令首購族只能望屋興嘆，或是終身變成屋奴。

二、背負房貸的房屋持有人：  

對還在繳房貸的購屋族來說，因為全球通膨造成的升息，必須付擔更高的房貸每月還款金額，對於普通家庭來說， 經濟壓力會變高。

三、租屋族：  

房價上漲，租金多半也會同步跟進調漲，租屋族負擔因而增加；這也讓租屋族在找尋租屋處時選擇更少，只能找品質較差或是更小、更遠的房子來租。

四、年輕人： 

年輕人的事業和收入基礎相對來說比較不穩，當房價過度上漲後，年輕人將購屋視為畏途；再加上國人的傳統觀念，認為要有房子才適合結婚，高額房價迫使年輕人不敢結婚生子，甚至即使結婚還依舊住在原生家庭，每逢周末才當假日夫妻。

打炒房新政策，有哪些新規定？

新修訂的《平均地權條例》的修法重點有了：禁止紅單轉讓，以及私法人購入住宅的限制；除須經事先核准外，也必須持有五年以上才可轉讓。

在禁止紅單轉讓方面，其目的為了防止預售屋經銷商炒作熱銷假象，杜絕投資客大量轉讓紅單並加價轉手獲取暴利；另外也限制利用社群訊息來帶風向，放出相關足以影響房價的訊息並設有檢舉奬勵，預期可以大幅減少預售屋不當行銷手法造成的亂象。

《平均地權條例》上路後，預期將會對預售屋市場造成很大的影響；不少人認為可能會造成中小型建商大量倒閉。

另一方面，私法人雖然可以投資成屋，不過須事先申請獲准，且持有房屋後五年不能買賣，對投資客來說，過去成立公司，透過法人來進行預售屋低買高賣來賺取利潤的手法，勢必受到《平均地權條例》修法的衝擊。

針對私法人購物進行限制的主要原因，從統計數字不難看出。台灣約有 11 萬個私法人，總共擁有近 40 萬戶住宅，且其中 12% 法人擁有4房以上，且高達五成法人在持有房屋一年內售出，明顯是以炒房獲利為目的。因此《平均地權條例》新法，對這種做法大加限制，效果將十分明顯。但若以公司併購、金融，借貸等方式取得住宅房產者並不在此限，究竟修法是否有效仍需觀察。

新政策上路，購屋買點浮現了嗎？

最近內政部針對家庭年收入在 120 萬元以下，原始房貸金額在台北市低於 850 萬元，其他地區 700 萬元的房貸族，推出房貸費用 3 萬元的補貼利多，而且政府同時還推出多項房市新政策。所以，現在會是買屋的好時機嗎？

租屋族若想晉身為有殼蝸牛，在《平均地權條例》新法上路後，購屋族可以免於建商、代銷公司、炒房投資客聯手炒作房價，也不會受到不實資訊而影響對行情的判斷了；預售屋可望因此回到較為公平的價格，對於想買預售屋住新房的朋友，如今確實可能是好時機。

不過，想要等中古屋的房價逆轉下修的人，可能會感到失望，因為目前的政策對中古屋售價的影響可能較為有限，還得再觀察其他政策推出後的執行效果。

政府打房只是雷聲大、雨點小？

居住正義是台灣人共同面對的重大問題，因此，對《平均地權條例》的修正期待很大中；大家最在意的「炒房」問題，在這次法條修正實施，可望受到相當大的限制。

然而許多人期待看到房價大降，這就茲事體大了。如果政府過度干預房市，不僅會造成市場失去自由調節的能力，也會損及有房者出售房屋的公平性。

更重要的是，房價絕不只是個別買賣的個案價格，更和台灣金融體系關係密不可分。根據 2022 年主計處統計數字，台灣房貸相關貸款的整體餘額，是我國 GDP 的 50% 以上；換言之，房價要是過度下跌，對台灣整體經濟將造成嚴重的衝擊。

房貸亦是銀行信用放款的主要業務之一。若房價過度下跌，很可能重演 2008 年美國次級房貸引發金融海嘯的金融危機；以政府的角度，顯然不能讓房價急速下跌。如何抑制過度炒作的房價不再惡性上漲，才是政府控制房市的首要目標。

另外，台灣房屋問題不只是價格過高，還有個更嚴重的問題，那就是屋齡。台灣房屋的平均屋齡是 30 年，其中又有超過三成的房子屋齡超過 40 年以上；換言之，老屋都更或重建是當務之急。

然而，老屋都更和重建的速度，因為各種原因慢如龜速，往往都要等到意外發生才來亡羊補牢。另一方面，房屋重建所需的成本，也會反應在後來的房屋價格上；由此可見，台灣未來的房價，雖然會因為《平均地權條例》的修法，炒作的成份受到抑制，但很可能依然會在現有價格以上盤旋，要全面下修，看來並不容易。